Бизнес-центры, классификация, строительство и история в России

Бизнес-центры, классификация, строительство и история в России.

 

 

Бизнес-центры – особая группа административных зданий, предназначенных для ведения деловой деятельности. Как правило, они представляют собой коммерческую недвижимость, площади в которой сдаются внаём различным организациям.

Уже на этапе строительства офисного здания, в него закладывается вся необходимая для удобства ведения бизнеса инфраструктура. Многие бизнес-центры включают в себя и дополнительные сервисы, такие как охраняемая парковка, кафе или столовая для сотрудников, спортивный зал и прочее.

 

История строительства бизнес-центров в России

Проектирование бизнес-центров и стоимость работ

Классификация бизнес-центров

Как обстоят дела с бизнес-центрами в крупных городах

Неопределенное будущее строительства крупных бизнес-центров

 

История строительства бизнес-центров в России:

Появление в стране офисной недвижимости относится к концу 1980-х – первой половине 1990-х гг. Именно тогда начали бурно развиваться первые частные компании, коммерческие банки, биржи. Изначально их офисы располагались в помещениях, арендуемых у различных, госучреждений, культурных и образовательных заведений, ЖЭУ. Зачастую офисы коммерческих организаций находились в подвальных помещениях, или в выкупленных квартирах жилых домов.

Ситуация начала кардинально меняться с середины 1990-х, когда процесс накопления первоначального капитала был в целом завершён. К этому времени в России появились солидные компании, которым требовались обширные площади для размещения офисных помещений. Также возросли и требования к инфраструктуре здания: начиная от банальных бытовых удобств, и заканчивая телефонизацией, а позднее – и обязательное оснащение компьютерными сетями.

 

Фото: Московский международный деловой центр «Москва-Сити»

 

Как известно, спрос рождает предложение, и уже во второй половине 1990-х в крупных городах России началось бурное строительство офисных зданий. Появились первые в стране специализированные бизнес-центры в центре Москвы. Изначально это были реконструированные и модернизированные административные здания старой постройки. Но вскоре начинается широкомасштабное строительство новой коммерческой недвижимости, предназначенной для размещения офисов частных компаний.

 

Проектирование бизнес-центров и стоимость работ:

В настоящее время многие деловые центры создаются по индивидуальным проектам. Они представляют собой ультрасовременные комплексы, оснащённые всей необходимой инфраструктурой, порой включающие в себя несколько зданий высотой в десятки этажей. Их возведением занимаются специализированные строительные организации, возводящие строения как по проекту заказчика, так и способные самостоятельно разработать всю проектную документацию под ключ.

Цена работ строго индивидуальна, и зависит от целого ряда факторов. К примеру, стоимость строительства зависит от таких критериев:

• Месторасположения – чем ближе к центру города, тем дороже земельный участок.
• Размеры здания – этажность, площадь, объёмы кирпичной кладки и бетонной заливки.
• Класс отделки – использование отделочных материалов премиум или эконом-класса.
• Дополнительные факторы – сложность конструкции, трудности с подъездными путями, размещением строительной техники и т. д.

Немаловажным ценообразующим критерием является востребованность помещений. Офисные здания, расположенные в оживлённых районах, с хорошей транспортной доступностью пользуются среди арендаторов повышенным спросом. Соответственно, и рыночная стоимость их будет гораздо больше. На данном ресурсе можно узнать более подробно о стоимости строительства офисного здания: https://pmstroi.ru/services/stroitelstvo-ofisnyh-pomeshhenij или на другом сайте на ваш выбор.

 

Классификация бизнес-центров:

Все деловые центры условно подразделяются на несколько категорий. Классы им присваиваются в зависимости от условий для ведения бизнеса, высший из которых – А, а низший – D. В зависимости от категории здания, во многом зависят расценки аренды офисных площадей.

 

Категория A:

Сюда относятся самые современные здания, расположенные в центральной части города. Подобные офисные здания, проектыкоторых изначально предусматривают всю необходимую инфраструктуру. Редким исключением среди БЦ класса А являются строения старой постройки, подвергшие капитальной реконструкции. Как правило, они располагаются в исторических районах городов, где ультрасовременная застройка запрещена.

Для аттестации на высший класс деловое здание должно иметь:

• Обеспеченность всеми инженерными коммуникациями в соответствии с требованиями строительных, противопожарных и санитарно-гигиенических норм.
• Два независимых источника электроснабжения для бесперебойного питания офисной техники.
• Оснащение всех рабочих помещений телефонными и компьютерными сетями.
• Дополнительные условия для комфортной работы: системы климат-контроля, улучшенное освещение, кондиционирование, шумопоглощающие перегородки и т.д.
• Наличие полного штата обслуживающего персонала, начиная от уборщицы и заканчивая специалистами в сфере IT.
• Подземный паркинг или собственную охраняемую стоянку.
• Эффективную систему безопасности, включающую автоматическую сигнализацию, штат сотрудников охраны, видеонаблюдение.

 

Категория B:

Подобный класс присваивается центрам, расположенным в новых или реконструированных зданиях старой постройки. В последнем случае, среди обязательных условий аттестации на категорию В является замена всей внутренней системы коммуникаций на новую. В эту категорию также автоматически переходят бывшие БЦ А класса. Это происходит после 5–7 лет эксплуатации, когда инженерное обеспечение и инфраструктура устаревает и уже не соответствует современным требованиям.

 

Категория С:

В эту группу включаются здания старой, часто ещё советской постройки. Это бывшие производственные помещения, конторы ликвидированных организаций, НИИ, дома культуры, ведомственные общежития и тому подобное. В них обычно производится косметический ремонт, заменяются устаревшие инженерные коммуникации, подводятся интернет-сети. Но в целом такие бизнес-центры имеют выглядят весьма непрезентабельно как снаружи, так и изнутри. Часто такие здания расположены вдали от оживлённого центра города – в спальных кварталах, или в промышленных зонах.

 

Категория D:

В эту низшую категорию входят устаревшие помещения, в которых давно не делалось даже косметического ремонта, не менялись инженерные коммуникации. Как правило, обустраивать свой быт в таких помещениях арендатору приходится за свой счёт. Начиная от ремонта помещений, и заканчивая проведением интернет-связи. Единственный плюс центров класса D, это низкая стоимость аренды, что является немаловажным фактором выбора для начинающих предпринимателей.

 

Как обстоят дела с бизнес-центрами в крупных городах:

Начиная с конца 1990-х, крупные российские города-миллионники испытывают настоящий бум строительства деловых центров. При этом в проектах строящихся зданий всё более учитываются дополнительные потребности арендаторов и посетителей. Наиболее высока обеспеченность офисными площадями, особенно класса А, в Москве. Среди них наибольшую известность получили бизнес-центры А: квартал «Москва-сити» и фешенебельный БЦ «Крылатские холмы», арендуемый такими гигантами в сфере IT-технологий, как «Интел» и «Майкрософт».

Но, несмотря на это, российские города значительно уступают по обеспеченности офисными центрами Европе. В Москве этот показатель составляет 1,3 м²на 1 жителя, что в 20 раз ниже, чем в германском Франкфурте. По этому показателю наша столица стоит среди европейских городов лишь на пятом месте. Всего же в столичном регионе насчитывается 15 млн м²офисных площадей, что меньше, чем во многих европейских столицах. Для сравнения:

• Лондон – 20,5 млн м²
• Берлин – 17 млн.
• Париж – 16,7 млн.
• Мюнхен – 15,7 млн.

Не очень хорошо обстоят дела с обеспеченностью офисными центрами в Северной столице. В Санкт-Петербурге на одного жителя приходится всего 0,4 кв. м. офисных площадей, а по общим показателям он даже не входит в европейскую двадцатку. Ещё хуже дела обстоят в других крупных городах РФ.

 

Неопределенное будущее строительства крупных бизнес-центров:

Динамика строительства деловых центров в крупных городах РФ в последние годы показала некий спад. Это связано с общей негативной обстановкой в экономике страны, и в строительной сфере в частности. Согласно данным Министерства строительства РФ, подобная тенденция наблюдается уже в течение последних 3-х лет.

В крупнейших городах России, с населением свыше 1 млн чел., кроме Москвы и Санкт-Петербурга, в 2020г. планируется ввести в действие современных бизнес-центров общей площадью 42,6 тыс. м², что на 31% меньше, чем в предыдущем году. Но, учитывая недостаточную обеспеченность крупнейших городов страны офисными площадями, эксперты вовсе не исключают всплеска спроса на деловые площади уже в ближайшем будущем.

 

Примечание: © Фото и видео https://www.pexels.com, https://pixabay.com